Interpretacja indywidualna z dnia 5 czerwca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-3.4012.78.2023.2.JSU

Opodatkowanie sprzedaży zabudowanej działki.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Pana wniosek z 23 lutego 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży zabudowanej nieruchomości wpłynął 28 lutego 2023 r. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 maja 2023 r. (wpływ 18 maja 2023 r.) oraz pismem z 18 maja 2023 r. (wpływ 25 maja 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pan X wraz z małżonką Y stali się po 1/2 części Współwłaścicielami nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości (...), gmina (...), powiat (…), woj. (…), oznaczonej jako działka gruntu nr A o pow. (…) m², KW nr (…).

Pan X nabył nieruchomość dnia (…) r. na podstawie aktu notarialnego Rep. A Nr (…). Pani Y stała się Współwłaścicielem działki w dniu (…) r. Rep. A Nr (…) na podstawie umowy darowizny.

Ww. nieruchomość nie była objęta ustawową małżeńską wspólnością majątkową, a stanowiła ich majątek osobisty.

Zgodnie z aktem notarialnym rep. A nr (…) z dnia (…) r. została zawarta m.in. umowa o podział majątku wspólnego, z której wynika, że Pani Y przenosi na rzecz X udział wynoszący 1/2 części w prawie własności zabudowanej nieruchomości gruntowej nr A. Wobec tego Pan X z datą (…) r. został Właścicielem całej wyżej opisanej Nieruchomości.

Pan X (dalej: Sprzedający lub Wnioskodawca) jest współwłaścicielem spółki jawnej z siedzibą w (…) (Obecna nazwa Spółki …) Opisana wyżej Nieruchomość nie została wniesiona ani sprzedana do ww. spółki jawnej.

Spółka jawna na opisywanej wyżej działce gruntu nr A zrealizowała inwestycję na podstawie niżej wymienionych decyzji:

- decyzją nr (…) Starosta w dniu (…) r. na podstawie prawa budowlanego zatwierdził projekt budowlany i wydał pozwolenie dla (…) w (…) na budowę sieci energetycznej napowietrznej i kablowej z przyłączeniem na terenie m.in. działki o nr ewidencyjnym A w miejscowości (...), wraz z wyszczególnieniem określonych warunków wynikających z prawa budowlanego,

- decyzją nr (…) Starosta w dniu (…) r. na podstawie prawa budowlanego zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia dla Sp. j. na budowę stacji paliw płynnych i gazu płynnego LPG, w zabudowie usługowo, w tym budowę:

- budynku handlowo-usługowego wraz z myjnią

- wiaty wraz z dystrybutorami paliw płynnych i LPG

- infrastruktury związanej bezpośrednio ze stacją paliw, w tym 2-ch podziemnych zbiorników paliwa, podziemnego zbiornika na gaz LPG, złącza kablowego, oświetlenia placu, podświetlanego pylonu cenowego, otwartego szczelnego na wody podczyszczone na odparowanie,, separatora substancji ropopochodnych oraz infrastruktury towarzyszącej stacji paliw, w tym: dwóch zjazdów, dróg wewnętrznych, w tym szczelnego utwardzenia placu rozładunku i dystrybucji paliw, miejsc parkingowych szt. 12, przyłączy wodociągowe i kanalizacyjne, na działce o nr ewidencyjnym A w miejscowości (...),

- decyzją nr (…) Starosta w dniu (...) r. na podstawie prawa budowlanego zmienił wyżej opisaną decyzję dot. zmiany pozwolenia na opisaną wyżej budowę stacji paliw płynnych i gazu LPG nr (…), z uwagi na zmianę niwelety dróg wewnętrznych i ukształtowania terenu, zmiany w zakresie lokalizacji kanalizacji deszczowej oraz zmianę zbiornika podziemnego gazu płynnego na dwa zbiorniki naziemne. W zakresie innych wyszczególnionych obiektów ww. decyzja z dnia (…) r. pozostaje bez zmian,

- w dniu (…) r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w (…) wydał decyzję na podstawie prawa budowlanego, w której udzielono dla Sp. j. pozwolenie na użytkowanie stacji paliw płynnych i gazu płynnego LPG w zabudowie usługowej, wymienionych w decyzji Starosty,

- decyzją nr sprawy (…) Starosta w dniu (…) r., po rozpatrzeniu wniosku Pana X postanowił wprowadzić zmianę w operacie ewidencji gruntów miasta (...), tj. zaktualizowano sposób użytkowania działki nr A o pow. (…) ha, położonej w (...), tj. działka nie jest użytkowana rolniczo, jest zabudowana budynkiem stacji paliw płynnych i gazu płynnego LKPG wraz infrastrukturą techniczną i drogową, obiektami towarzyszącymi i zjazdami.

Zgodnie z zaświadczeniem wydanym z upoważnienia Burmistrza (...) z dnia (…) r. - działka o nr ewid. A położona w obrębie geodezyjnym miasta (...), w ewidencji gruntów oznaczona jest symbolem Bi (inne tereny zabudowane) oraz że jest zabudowana. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy (...) działka położona jest w obrębie geodezyjnym 1.MNU.3-tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej i mieszkaniowej jednorodzinnej.

Pan X w (…) r. zamierza sprzedać opisaną wyżej Nieruchomość gruntową nr działki A wraz z zabudowaniami (stacja paliw, infrastruktura towarzysząca) swojej spółce jawnej lub innemu podmiotowi gospodarczemu zarejestrowanemu jako podatnik VAT. Z uwagi na to, że poczynione zostały inwestycje na działce nr A oraz Wnioskodawca dokonał innych czynności o czym świadczą niżej przedstawione dokumenty:

- w (…) r. pozwolenie na budowę sieci energetycznej,

- w (…) r. działka w planie zagospodarowania przestrzennego widnieje jako tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej i mieszkaniowej jednorodzinne (uchwała Rady Miejskiej w (...) nr (…) z dnia (…) r.

- w (…) r. dokonano zmiany sposobu użytkowania ww. działki na „nie rolniczą”

- w (…) r. zaświadczenie, że działka w ewidencji gruntów oznaczona jest jako tereny zabudowane i że jest zabudowana.

Powstała wątpliwość czy sprzedaż działki wraz z zabudowaniami podlegać będzie ustawie o podatku od towarów i usług (VAT). Czy dla tej czynności Pan X obowiązany jest zarejestrować się jako podatnik VAT.

W uzupełnieniu wniosku podał Pan, że:

Jest Pan Właścicielem działki nr A, na której Spółka jawna - obecna nazwa Spółki, zwana dalej Spółka jawna, dokonała inwestycji w obcym środku trwałym, tj. wybudowała obiekt - Stację paliw wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Pan X (jako osoba prywatna) zamierza ww. działkę sprzedać wraz z inwestycją (Stacją paliw) zrealizowaną przez Spółkę jawną, ponieważ zgodnie z treścią art. 47 § 1 oraz art. 48 Kodeksu Cywilnego przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz z budynkami oraz urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi. Stacja paliw mieści się w klasyfikacji obiektów budowlanych (PKOB pod pozycją 1230) i jest trwale związana z gruntem.

Transakcja sprzedaży nieruchomości ma przebiegać w następujący sposób:

- Pan X (Właściciel działki wraz ze Stacją paliw) planuje sprzedać Nabywcy tę nieruchomość. Planuje na tę okoliczność zarejestrować się jako podatnik VAT i wystawić Kupującemu fakturę VAT.

- Spółka jawna (czynny podatnik VAT) ma prawo do żądania zwrotu poniesionych nakładów inwestycyjnych od Właściciela działki, tj. od Pana X. W związku z tym wystawi fakturę VAT na X tytułem zwrotu poczynionych nakładów inwestycyjnych.

Ponadto w odpowiedzi na pytania Organu wskazał Pan, że:

1. Działka nr A została kupiona przez Wnioskodawcę w dniu (…) r. od osoby fizycznej nie prowadzącej działalności gospodarczej na podstawie umowy sprzedaży. Została ona nabyta przez Wnioskodawcę z zamiarem wykorzystania jej do działalności gospodarczej.

2. Wnioskodawca jest Właścicielem zabudowań (Stacji paliw oraz infrastruktury towarzyszącej) znajdującej się na działce nr A, ponieważ jest Właścicielem omawianej działki gruntowej. Na dzień sprzedaży Wnioskodawca w dalszym ciągu jest Właścicielem ww. zabudowanej działki.

3. Na działce nr A Spółka jawna dokonała nakładów inwestycyjnych, które były zakwalifikowane jako nakłady inwestycyjne w obcym środku trwałym. Cały obiekt Stacji paliw służy do sprzedaży opodatkowanej VAT, tj. do sprzedaży paliw i innych artykułów opodatkowanych VAT.

4. Przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana, tak jak opisano w pkt 3.

5. Zgodnie z Umową dzierżawy z dnia (…) r. Pan X dzierżawi omawianą działkę A Spółce jawnej.

6. Spółka jawna realizowała inwestycje na działce A zaliczając je do inwestycji w obcym środku trwałym. Do (…) r. Spółka jawna użytkowała grunt nieodpłatnie, a od (…) r. dzierżawi odpłatnie.

7. Na działce A Spółka jawna zrealizowała inwestycję - wybudowała Stację paliw wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Zgodnie z decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia (…) r. Spółka jawna otrzymała pozwolenie na użytkowanie Stacji paliw płynnych i gazu płynnego LPG w zabudowie usługowej, w tym:

- budynku handlowo-usługowego wraz z myjnią

- wiaty wraz z dystrybutorami paliw płynnych i LPG

- infrastruktury związanej bezpośrednio ze stacją paliw, w tym: podziemne oraz nadziemne zbiorniki paliwa oraz na gaz LPG

- a także infrastruktury wewnętrznej: drogi wewnętrzne i plac.

Pan X osobiście zajmował się wszystkimi niezbędnymi czynnościami, w celu zrealizowana inwestycji, tj. wybudowania Stacji paliw na omawianej działce.

Z uwagi na to, że Właścicielami Spółki jawnej w (…) r. było małżeństwo X i Y, to trudno oddzielić Pana X (osobę prywatną) od Właściciela Spółki jawnej, ponieważ ta sama osoba wykonywała czynności związane z budową Stacji paliw.

Jak wyjaśniono wyżej inwestycje (budowa Stacji paliw) zostały dokonane przez Spółkę jawną.

8. Działka nr A kupiona była przez X (jako osoby prywatnej) od osoby fizycznej, nie prowadzącej działalności gospodarczej. Co za tym idzie transakcja ta nie podlegała ustawie o VAT.

9. Nieruchomość nie była wykorzystywana do czynności zwolnionej.

10. Cały obiekt - Stacja paliw mieści się w PKOB pod numerem 1230. tj. na obiekt składają się:

- budynek handlowo-usługowy wraz z myjnią (PKOB 1230)

- wiaty wraz z dystrybutorami paliw płynnych i LPG (PKOB 1230)

- infrastruktury związanej bezpośrednio ze stacją paliw, w tym: podziemne oraz nadziemne zbiorniki paliwa oraz na gaz LPG (PKOB 1230)

- a także infrastruktury wewnętrznej: drogi wewnętrzne i plac (PKOB 1230) Ww. obiekty posadowione na omawianej działce są trwałe związane z gruntem.

Przy budowie Stacji paliw, Spółka jawna miała prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT, ponieważ inwestycja związana była i jest ze sprzedażą opodatkowaną VAT, tj. ze sprzedażą paliw oraz sprzedażą innych artykułów opodatkowanych podatkiem VAT (sklep na Stacji paliw).

Spółka jawna rozpoczęła działalność związaną ze sprzedażą paliw i innych artykułów w dniu (…) r.

Od dnia oddania do użytkowania, tj. (…) r. nie zostały poniesione wydatki na ulepszenie Stacji paliw, stanowiące co najmniej 30% jej wartości początkowej.

Od momentu użytkowania Stacji paliw przez Spółkę jawną, do momentu planowanej sprzedaży nakładów inwestycyjnych upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Stacja paliw, tj. budynki wraz z infrastrukturą towarzyszącą lub ich części nie były wykorzystywane do czynności zwolnionych.

11. Pan X planuje zarejestrować się, jako podatnik VAT czynny aby zrealizować transakcję sprzedaży działki A wraz z zabudowaniami (Stacja paliw). Planuje także złożyć zgodne oświadczenie wraz z Nabywcą nieruchomości, że zgodnie wybierają opodatkowanie VAT tej transakcji.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 18 maja 2023 r.)

Jeżeli opisana transakcja sprzedaży zabudowanej nieruchomości będzie zwolniona od podatku VAT, czy Wnioskodawca może wybrać jej opodatkowanie?

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, t.j. z dnia 7.04.2022r. Dz. U. z 2022r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ww. ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy,można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W orzecznictwie TSUE wskazuje się, że działalność gospodarczą stanowią również czynności, w wyniku których poczyniono nakłady na poczet jej prowadzenia, mimo że działalności tej jeszcze nie rozpoczęto. Z orzecznictwa TSUE wynika, że sam zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, potwierdzony obiektywnymi dowodami, przesądza o potrzebie traktowania danego podmiotu, jako podatnika VAT nawet wtedy, gdy organ skarbowy wie, że przewidywana działalność gospodarcza, która miała doprowadzić do transakcji opodatkowanych, nie zostanie zrealizowana (zob. orzeczenie w sprawie C-400/98 pomiędzy Finanzamt Goslar a Brigitte Breitsohl).

Prawo wspólnotowe wskazuje zatem, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która nawet okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością, zdefiniowane jako działalność gospodarcza. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystanie majątku rzeczowego i wartości niematerialnych w celu uzyskiwania z tego tytułu dochodów.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego Pan X w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podjął aktywne działania, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Strony za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Ważne jest również to, że Wnioskodawca sprzedaje zabudowania (stacja paliw) wybudowane przez spółkę jawną na jego prywatnej działce.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca (Sprzedający) nie jest zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako podatnik VAT czynny. Sprzedający od (…) r. jest właścicielem całej nieruchomości gruntowej składającej się z działki gruntu oznaczonej w ewidencji gruntów numerem A. Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego do majątku prywatnego. Transakcja nabycia Nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Na Nieruchomości znajdują się opisane szczegółowo w stanie faktycznym nieruchomości, tj. stacja paliw płynnych i gazu płynnego LPG w zabudowie usługowej.

Sprzedający podejmował czynności mające na celu zatwierdzenie projektu budowlanego i wydanie pozwolenia dla (...) na budowę sieci energetycznej napowietrznej i kablowej, zgodnie z decyzję nr (…) Starosty z dnia (…) r. a także od Starosty w dniu (…) r. na wniosek X Starosta zaktualizował sposób użytkowania działki nr A, uznając, że nie jest ona użytkowana rolniczo, zabudowana jest budynkiem stacji paliw płynnych i gazu płynnego LPG wraz z infrastrukturą techniczną i drogową, obiektami towarzyszącymi i zjazdami.

Zgodnie z zaświadczeniem wydanym z upoważnienia Burmistrza (...) z dnia (…) r. wynika, że działka o nr ewid. A położona w obrębie geodezyjnym miasta (...), w ewidencji gruntów oznaczona jest symbolem Bi (inne tereny zabudowane) oraz że jest zabudowana. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy (...) działka położona jest w obrębie geodezyjnym 1.MNU.3-tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej i mieszkaniowej jednorodzinnej.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży nieruchomości, Sprzedający będzie spełniał przesłanki do uznania Strony za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady nowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majatku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie sie do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem laka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Pan X podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Zdaniem Wnioskodawcy uznać należy, że podejmowane przez Pana X działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowego gruntu w ramach zarządu Jego majątkiem prywatnym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż działki wraz z zabudowaniami, opisanej w stanie faktycznym, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej z punktu widzenia VAT. Z uwagi na powyższe, nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającego, a sprzedaż przedmiotowej działki będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy i obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że planowana przez Sprzedającego transakcja sprzedaży działki nr A, z tytułu której Sprzedający stanie się podatnikiem VAT, będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną w ramach działalności gospodarczej z punktu widzenia ustawy o VAT. W konsekwencji powyższego transakcja sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawca ma również wątpliwości, czy przedmiotowa transakcja powinna być opodatkowana VAT w stawce 23%.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy - stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Stosownie do treści art. 146a pkt 1 ustawy - w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednocześnie na podstawie art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy - w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. (...) stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających o kreślone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie - według art. 2 pkt 14 ustaw - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jak wskazano w opisie przedstawionym w złożonym wniosku, na Nieruchomości znajduje się stacja paliw wraz z infrastrukturą towarzyszącą, które zostały oddane do użytkowania w (…) r. Nieruchomość służyła sprzedaży opodatkowanej VAT w spółce jawnej.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

W kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT”.

Należy wskazać, że przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia” jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE (Dz. Urz. UE L z 2006 r. nr 347/1 z późn. zm.) państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

1)dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;

2)dostawa terenu budowlanego.

Jak stanowi art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a), do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”.

W dniu 16 listopada 2017 r. Trybunał Sprawiedliwości w wyroku C-308/16 odpowiedział na pytanie prcjudycjalne Naczelnego Sądu Administracyjnego dotyczące wykładni pojęcia pierwszego zasiedlenia. TSUE w wyroku tym przyznał rację spółce Kozuba uznając, że pierwsze zasiedlenie w sprawie będącej przedmiotem postępowania głównego, nie musi być związane z czynnością opodatkowaną, gdyż takie stanowisko nie znajduje oparcia w treści przepisów Dyrektywy 2006/112/WE. TSUE w ww. wyroku orzekł, że „Artykuł 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się one przepisom krajowym, takim jak będące przedmiotem postępowania głównego, które uzależniają zwolnienie z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu. Wskazane przepisy tejże dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że nie sprzeciwiają się one, aby takie przepisy krajowe uzależniały owo zwolnienie od warunku, zgodnie z którym w wypadku „ulepszenia” istniejącego budynku poniesione wydatki nie mogą przekroczyć 30% początkowej wartości tego budynku, o ile rzeczone pojęcie „ulepszenia” jest interpretowane w taki sam sposób jak pojęcie „przebudowy” zawarte w art. 12 ust. 2 dyrektywy 2006/112, to znaczy tak, że odnośny budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lun w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia”.

Zatem Trybunał potwierdził, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku. Przy czym, TSUE jednakowo traktuje pierwsze zasiedlenie po wybudowaniu obiektu, jak i po jego ulepszeniu. W obu przypadkach Trybunał twierdzi, że do pierwszego zasiedlenia wystarczy rozpoczęcie jego użytkowania.

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności i przywołanych przepisów, z uwzględnieniem przepisów Dyrektywy i wskazanego wyżej orzecznictwa należy stwierdzić, że planowana sprzedaż Nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Dostawa ww. nieruchomości nastąpi po pierwszym zasiedleniu i w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Jak wynika z wniosku, wszystkie zabudowania (stacja paliw i infrastruktura towarzysząca) zostały wybudowane i oddane do eksploatacji w (...) r. W konsekwencji powyższego, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z uwagi na to, że spełnione zostały przesłanki pierwszego zasiedlenia, a od pierwszego zasiedlenia do momentu dostawy upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części posadowione na tym gruncie. W świetle powyższego, dostawa działki gruntu oznaczonej w ewidencji gruntów numerem A, na której są posadowione budynki (stacja paliw wraz ze strukturą towarzyszącą), w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, również będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Wobec możliwości zastosowania do dostawy budynków oraz działki gruntu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest w tych okolicznościach niezasadne.

Jednocześnie Strony mogą również skorzystać z opcji opodatkowania tej sprzedaży przy zachowaniu warunków określonych w wyżej powołanych przepisach art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy wskazać, że stosownie do art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Na mocy art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Z ww. przepisów prawa cywilnego wynika, że przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz z budynkami i urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi.

Przedmiotem dostawy będzie sprzedaż zabudowanej działki gruntu nr A, która to dostawa będzie korzystać ze zwolnienia od podatku w myśl uregulowań art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z możliwością wyboru opodatkowania tej transakcji stosownie do przepisów art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy, tj. opodatkowana 23% stawką VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy obejmuje:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Mając na uwadze powołane wyżej regulacje prawne należy stwierdzić, że planowana dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy) jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy działka nr A została przez Pana nabyta z zamiarem wykorzystania jej do działalności gospodarczej.

Zgodnie z umową z dnia (…) r. dzierżawi Pan odpłatnie przedmiotową działkę Spółce jawnej, której jest Pan współwłaścicielem. Do tego czasu Spółka użytkowała grunt nieodpłatnie.

Spółka na działce nr A zrealizowała inwestycje (dokonała nakładów inwestycyjnych, które były zakwalifikowane jako nakłady inwestycyjne w obcym środku trwałym) tj. wybudowała obiekt - Stację paliw wraz z infrastrukturą towarzyszącą.

Zamierza Pan sprzedać Nieruchomość tj. działkę nr A wraz z zabudowaniami (stacja paliw, infrastruktura towarzysząca) swojej spółce jawnej lub innemu podmiotowi gospodarczemu zarejestrowanemu jako podatnik VAT.

W opisie sprawy wskazał Pan, że Transakcja sprzedaży nieruchomości ma przebiegać w następujący sposób:

- Pan - jako Właściciel działki wraz ze Stacją paliw - planuje sprzedać Nabywcy nieruchomość, w związku z czym planuje Pan zarejestrować się jako podatnik VAT i wystawić Kupującemu fakturę VAT;

- Spółka jawna (czynny podatnik VAT) ma prawo do żądania zwrotu poniesionych nakładów inwestycyjnych od Właściciela działki, w związku z tym wystawi fakturę VAT na Pana tytułem zwrotu poczynionych nakładów inwestycyjnych.

Jak sam Pan podał, jest Pan Właścicielem zabudowań (Stacji paliw oraz infrastruktury towarzyszącej) znajdującej się na działce nr A, ponieważ jest Pan Właścicielem omawianej działki gruntowej. Na dzień sprzedaży w dalszym ciągu jest Pan Właścicielem ww. zabudowanej działki.

Wskazał Pan, że osobiście zajmował się wszystkimi niezbędnymi czynnościami, w celu zrealizowana inwestycji, tj. wybudowania Stacji paliw na omawianej działce.

Stosownie do przepisu art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”:

Tak więc dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Zatem wskazać należy, że dzierżawa działki stanowi odpłatne świadczenie usług, a zawarcie umowy dzierżawy spowodowało wyłączenie nieruchomości z majątku osobistego. Taki sposób wykorzystania przez Pana przedmiotowej działki spowodował, że była ona wykorzystywana w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Ponadto sam fakt, że nabył Pan działkę z zamiarem wykorzystania w działalności gospodarczej oraz to, że osobiście zajmował się wszystkimi niezbędnymi czynnościami, w celu zrealizowana inwestycji, tj. wybudowania Stacji paliw na omawianej działce, pozwala stwierdzić, że ww. działka od początku była poza Pana majątkiem osobistym. Tym samym dokonując dostawy działki nr A, nie będzie Pan zbywać majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany przez Pana w działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań dzierżawa ww. działki, stanowiącej przedmiot planowanej sprzedaży, stanowi odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz nosi znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że w świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 47 § 1-3 Kodeksu cywilnego:

Artykuł 48 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Przytoczony przepis łączy się z art. 191 Kodeksu cywilnego, wyrażającym klasyczną zasadę superficies solo cedit („własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową”). Wzniesienie budynku w całości na cudzym gruncie ma miejsce z zachowaniem zasady superficies solo cedit.

Według art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego:

Natomiast, w myśl § 2 wskazanego wyżej artykułu:

Ze wskazanego wyżej przepisu wynika, że ustawodawca wymaga, by realizowane w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego przeniesienie własności następowało za „odpowiednim wynagrodzeniem”. Wymagane świadczenie nabywcy ma rekompensować właścicielowi utratę jego prawa, legitymizując pod względem ekonomicznym prawnorzeczową legalizację budowy na cudzym gruncie. Odpowiednie wynagrodzenie za przeniesienie własności działki gruntu zajętej pod budowę stanowi ekwiwalent jej wartości rynkowej. Ustalenie wynagrodzenia następuje według cen obowiązujących w dacie orzekania (w dacie realizacji roszczenia o przeniesienie własności). Czynność taką należy potraktować jako dostawę towarów. Treść art. 231 Kodeksu cywilnego, w świetle którego własność budynku lub urządzenia wybudowanego na warunkach w nim określonych może być przeniesiona jedynie za odpowiednim wynagrodzeniem (ceną) wskazuje, iż jest to, praktycznie rzecz biorąc, umowa sprzedaży, na mocy której właściciel (sprzedawca) przenosi na samoistnego posiadacza (kupującego) własność działki, a samoistny posiadacz, jako kupujący, obowiązany jest zapłacić właścicielowi (sprzedawcy) cenę zakupu.

Zatem z punktu widzenia prawa cywilnego sprzedający jako właściciel gruntu jest również właścicielem wzniesionych na nim budynków, a przedmiotem sprzedaży będzie cała nieruchomość (grunt z budynkami).

Jednakże mając na uwadze przytoczone wyżej przepisy i stan sprawy zauważyć należy, że - jak wynika z art. 7 ust. 1 ustawy - dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Pojęcie to ma szerszy zakres niż sprzedaż w ujęciu cywilnoprawnym. Przede wszystkim przeniesienie prawa do rozporządzania towarem to nie tylko przeniesienie jego własności. Dostawa towarów nie będzie więc obejmowała tylko sprzedaży towarów (w sensie cywilnoprawnym). Dla uznania, że miała miejsce dostawa towarów, wystarczy, że podmiot nabędzie tzw. własność ekonomiczną, tzn. będzie miał możliwość dowolnego rozporządzania i dysponowania otrzymanym towarem.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 2 ustawy, opodatkowanie podatkiem od towarów i usług następuje niezależnie od tego, czy czynności podlegające opodatkowaniu zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

W obecnym stanie prawnym w zasadzie nie budzi wątpliwości, że czynności, które są nieważne na gruncie prawa cywilnego z powodu niezachowania wymaganej formy, mogą podlegać opodatkowaniu. Czynności opodatkowane na gruncie VAT zostały bowiem oderwane od ważności i skuteczności tych czynności na gruncie prawa cywilnego. Decydujące znaczenie ma bowiem nie prawny (na gruncie prawa cywilnego), lecz ekonomiczny aspekt transakcji. Tym samym czynność nieważna na gruncie prawa cywilnego (na przykład z powodu niezachowania wymaganej formy czynności), może być uznana za wykonaną skutecznie na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług.

Uwagi powyższe wskazują jednoznacznie, że rozważając skutki podatkowe planowanej przez Pan transakcji należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy. O ile jest oczywiste, że zbycie działki spowoduje przeniesienie na nowego właściciela także własności posadowionych na nim budynków i budowli, jako części składowych gruntu, to bynajmniej nie jest oczywiste, że tym samym dojdzie do dostawy towarów, jakimi są niewątpliwie budynki i budowle w rozumieniu ustawy.

Jak wynika z wniosku Spółka jawna ma prawo do żądania zwrotu poniesionych nakładów inwestycyjnych od Właściciela działki, tj. od Pana (w związku z czy wystawi fakturę VAT na Pana tytułem zwrotu poczynionych nakładów inwestycyjnych) oraz wskazał Pan, że jest właścicielem zabudowań (Stacji paliw oraz infrastruktury towarzyszącej) znajdującej się na działce nr A. Należy zatem uznać, oprócz władztwa cywilnego posiada Pan również władztwo ekonomiczne naniesieniami znajdującymi się działce. A zatem za przedmiot transakcji należy uznać działkę wraz naniesieniami.

Przechodząc do Pana wątpliwości dotyczących opodatkowania sprzedaży zabudowanej nieruchomości zauważyć należy, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku lub budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku lub budowli na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku lub budowli.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,

- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682, ze zm.; dalej jako: „Prawo budowlane”).

W myśl art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego:

Zgodnie do art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego:

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W celu ustalenia, czy w odniesieniu do obiektu stacji paliw, na który składają się: budynek handlowo-usługowy wraz z myjnią, wiaty wraz z dystrybutorami paliw płynnych i LPG, infrastruktura związana bezpośrednio ze stacją paliw, w tym: podziemne oraz nadziemne zbiorniki paliwa oraz na gaz LPG a także infrastruktura wewnętrzna: drogi wewnętrzne i plac, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy rozstrzygnąć, czy względem całego obiekt stacji paliw posadowionego na działce nr A nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Zgodnie z opisem sprawy zawartym we wniosku Spółka jawna rozpoczęła działalność związaną ze sprzedażą paliw i innych artykułów w dniu (…) r.

Od dnia oddania do użytkowania, nie zostały poniesione wydatki na ulepszenie Stacji paliw, stanowiące co najmniej 30% jej wartości początkowej.

W opisie sprawy wskazał Pan, że od momentu użytkowania Stacji paliw przez Spółkę jawną, do momentu planowanej sprzedaży nakładów inwestycyjnych upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Tym samym uznać należy, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem Stacji paliw, na którą składają się: budynek handlowo-usługowy wraz z myjnią, wiaty wraz z dystrybutorami paliw płynnych i LPG, infrastruktura związana bezpośrednio ze stacją paliw, w tym: podziemne oraz nadziemne zbiorniki paliwa oraz na gaz LPG a także infrastruktura wewnętrzna: drogi wewnętrzne i plac, a jej dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Okoliczności te wskazują, że sprzedaż ww. obiektu stacji paliw nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. Tym samym sprzedaż obiektu stacji paliw, na tle przywołanych regulacji prawnych, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż spełnione zostaną warunki wymienione w tym przepisie – pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. stacji paliw upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Jednocześnie wskazać należy, że na mocy art. 29a ust. 8 ustawy, w związku ze zbyciem obiektu Stacji paliw, działka nr A dzieli byt prawny tego obiektu. Oznacza to, że skoro dostawa Stacji paliw znajdującej się na działce nr A będziekorzystać ze zwolnienia, to na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy również dostawa działki będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT.

Zatem, analiza możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dla sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości obejmującej Stację paliw oraz infrastrukturę towarzyszącą znajdującej się na działce nr A, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Nawiązując do Pana wątpliwości dotyczących możliwości rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT dostawy Nieruchomości, należy zauważyć, że Strony transakcji mogą również skorzystać z opcji opodatkowania dostawy omawianej we wniosku Nieruchomości przy zachowaniu warunków określonych w przywołanych wyżej przepisach art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

Należy wskazać, że na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy Strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy budynków i budowli wybudowanych przez Sprzedającego.

Tym samym, w sytuacji gdy podejmie Pan decyzję (wraz z Nabywcą nieruchomości) o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Stacji paliw, wraz z gruntem, na którym jest posadowiona (w związku z art. 29a ust. 8 ustawy), będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Podkreślenia wymaga, że granice interpretacji nakreśla wnioskodawca występując z konkretnym pytaniem prawnym i tylko w tych granicach Organ może się poruszać. Stąd też inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem objętym niniejszą interpretacją, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

W wydanej interpretacji Organ nie odniósł się do określenia wysokości stawki podatku VAT jaką będzie można opodatkować sprzedaż zabudowanej działki. Nie wydajemy interpretacji indywidualnych w zakresie stawki podatku VAT. Kwestie te są rozstrzygane w ramach odrębnej instytucji – wiążących informacjami stawkowych

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja jest wydana przy założeniu, że – jak sam wskazał Pan w opisie sprawy – jest PanWłaścicielem zabudowań (Stacji paliw oraz infrastruktury towarzyszącej) znajdujących się na działce nr A.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).