Interpretacja indywidualna z dnia 26 stycznia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.841.2023.2.SR

Skutki podatkowe odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wykorzystywanego w działalności gospodarczej.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 listopada 2023 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem złożonym 22 stycznia 2024 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan polskim rezydentem podatkowym, prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem VAT. W ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej wynajmuje Pan nieruchomości własne. Nie dokonuje Pan obrotu nieruchomościami (tzn. nie nabywa nieruchomości dla celów dalszej odsprzedaży i w związku z tym nie klasyfikuje nieruchomości jako towary handlowe). Jest Pan opodatkowany na zasadach ogólnych według art. 27 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i prowadzi dokumentację podatkową w postaci podatkowej książki przychodu i rozchodu.

W 2020 r. nabył Pan do majątku prywatnego wspólnie z małżonką, z którą jest w ustroju wspólności majątkowej, lokal mieszkalny z zamiarem zamieszkania w nim. Lokal został nabyty od dewelopera na podstawie umowy deweloperskiej oraz poświadczony wystawioną przez dewelopera fakturą VAT. W 2023 r. zmienił Pan plany odnośnie wykorzystania tego mieszkania i postanowił je wynająć w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W związku z tym wprowadził Pan lokal mieszkalny do ewidencji środków trwałych i rozpoczął poszukiwanie ewentualnego najemcy. Lokal mieszkalny jest kompletny i zdatny do użytkowania w dniu przyjęcia do ewidencji. Lokal jest sklasyfikowany w pozycji 122 klasyfikacji środków trwałych oraz w pozycji 1122 zgodnie z polską klasyfikacją obiektów budowlanych. Lokal mieszkalny jest przedmiotem odrębnej własności. Planuje Pan wynajmować przedmiotową nieruchomość wyłącznie na cele mieszkalne.

Na dzień złożenia wniosku nie planuje Pan dalszej odsprzedaży, ale nie wyklucza w przyszłości sprzedaży tego mieszkania.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że:

-Wskazaną we wniosku działalność gospodarczą prowadzi od dnia 1 maja 1996 r.

-Kod PKD prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej – 68.20.Z.

-Miejsce położenia wskazanego we wniosku lokalu mieszkalnego – ….

-Mieszkanie zostało nabyte w 2020 r. w stanie deweloperskim. Po ukończeniu remontu realizował Pan z żoną w ww. mieszkaniu własne cele mieszkaniowe kiedy z powodów rodzinnych potrzebowali Państwo przebywać w …. Mieszkanie opuścili Państwo w 2022 r. i aby nie stało puste zdecydowali Państwo o poszukaniu najemcy.

-Jeśli zdecyduje Pan o sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego to zapewne będzie Pan sam szukał nabywców za pomocą ogłoszeń w prasie i Internecie. Nie planuje Pan wynajmować profesjonalnych pośredników w sprzedaży.

-Nie podjął Pan jeszcze decyzji o sprzedaży tego mieszkania, ale najprawdopodobniej wydarzy się najwcześniej za 2-3 lata (czyli w latach 2026-2027).

-Mieszkanie zostało zakupione w stanie deweloperskim zatem poniósł Pan nakłady w postaci wykończenia lokalu oraz jego umeblowania. Nie planuje Pan ponosić dodatkowych nakładów związanych z ww. lokalem mieszkalnym.

-W odpowiedzi na pytanie Organu „Czy dokonywał Pan kiedykolwiek wcześniej sprzedaży innych nieruchomości - jeżeli tak, to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości - kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości, w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte, w jaki sposób były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży, kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży, w jaki sposób był opodatkowany przychód z ich sprzedaży, czy przed odpłatnym zbyciem nieruchomości te udostępniał Pan innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze” wskazał Pan, że nabył Pan wraz z żoną do majątku wspólnego lokal mieszkalny w miejscowości … w marcu 2023 r. Mieszkanie miało powierzchnię 65 m² i było w stanie deweloperskim. Kupione było z zamiarem zamieszkania w nim podczas sprawowania opieki nad rodzicami, którzy mieli również zamieszkać w …. Sytuacja rodzinna niestety się skomplikowała i niedługo później zdecydowali Państwo, że zamieszkanie w … nie ma logicznego uzasadnienia i to mieszkanie – w stanie jaki je Państwo zakupili – sprzedali we wrześniu 2023 r. aktem notarialnym. Przychód ze sprzedaży tego mieszkania dopiero zostanie rozliczony w zeznaniu rocznym PIT-39 za 2023 r. Przychód uzyskany ze sprzedaży tego mieszkania planują Państwo przeznaczyć na zakup mieszkania w … gdzie docelowo planują się przeprowadzić.

Pytanie

Czy sprzedaż mieszkania będzie mogła zostać sklasyfikowana jako źródło przychodów z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i skorzystać ze zwolnienia podatkowego, jeśli od nabycia lokalu mieszkalnego (czyli od 2020 r.) do dnia sprzedaży minie pięć lat licząc od końca roku kalendarzowego?

Pana stanowisko w sprawie

Odpłatne zbycie nieruchomości jest opisane w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie a innych rzeczy – przed upływem pół roku licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie, w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Prowadzi Pan jednak działalność gospodarczą, w której wykorzystuje wspomniany lokal mieszkalny czerpiąc z niego przychody zatem zastosowanie znajdzie art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a)środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b)składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,

c)składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d)składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

– wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej. Z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych przewiduje jednak wyjątek dla przychodów z odpłatnego zbycia lokali mieszkalnych umocowany w art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z treści powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że przychód ze zbycia lokalu mieszkalnego wykorzystywanego na potrzeby związane z działalnością gospodarczą nie zalicza się do źródła przychodów z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (czyli przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej), zatem zastosowanie znajdzie dyspozycja z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.

Skoro zatem hipotetyczna sprzedaż nieruchomości w przyszłości będzie zakwalifikowana do źródła art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych to zastosowanie będzie mieć również wyłączenie z opodatkowania owej sprzedaży, jeśli od nabycia (czyli od 2020 r.) licząc od końca roku kalendarzowego minie 5 lat. Sklasyfikowanie przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w źródle przychodów z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy znajduje również potwierdzenie w art. 10 ust. 3 ww. ustawy:

przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Dyspozycja art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nakazująca opodatkowanie przychodów ze zbycia składników majątku wykorzystywanych na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej w ciągu 6 lat od wycofania z działalności zawiera wyłączenie dla lokali mieszkalnych wskazane w przytoczonym powyżej przepisie art. 10 ust. 3 ww. ustawy. W związku z tym w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego opodatkowanie takiego przychodu nie będzie podlegało 6-letniemu okresowi karencji.

Podobne stanowisko zostało potwierdzone w interpretacjach indywidualnych:

-0112-KDIL3-3.4011.82.2017.1.MC,

-IBPBI/1/415-635/09/AP,

-ITPB1/415-566A/12/WM,

-0113-KDIPT2-1.4011.98.2022.3.ISL,

-0113-KDIPT2-1.4011.11.2022.1.KO.

Reasumując, stoi Pan na stanowisku, że sprzedaż mieszkania zakupionego w 2020 r., wykorzystywanego w prowadzonej przez Pana pozarolniczej działalności gospodarczej i wprowadzonego do ewidencji środków trwałych, po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, będzie zwolnione z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Treść powyższego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.

Wyszczególnienia źródeł przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne ustawodawca dokonał w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

Z kolei stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

Jednak stosownie do art. 10 ust. 3 ww. ustawy:

Zatem, aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

-nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

-nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Jak już wcześniej wspomniano, klasyfikacja przychodu do danego źródła przychodów powoduje określone konsekwencje podatkowe, w tym również w zakresie możliwości wyboru formy opodatkowania. Możliwość wyboru formy opodatkowania mają m.in. podatnicy osiągający przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie natomiast z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 14 ust. 2c ww. ustawy:

Podkreślić bowiem należy, że ww. przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2015 r. nie reguluje ani kwestii kwalifikowania składnika majątku do kategorii środków trwałych, ani obowiązku ujmowania go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ani też dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Reguluje on wyłącznie kwestię skutków podatkowych zbycia wskazanych w nim składników majątku, podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych. O tym jaki składnik majątku może stanowić środek trwały decydują regulacje zawarte w art. 22a i art. 22c ww. ustawy, przy czym nie wszystkie wymienione w nich rodzaje składników majątku mogą podlegać amortyzacji podatkowej.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 22c ww. ustawy:

Stosownie bowiem do art. 22d ww. ustawy:

Jak natomiast stanowi art. 22n ust. 3 pkt 1 ww. ustawy:

Zatem, z treści przytoczonych przepisów jednoznacznie wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku, do których odnosi się art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy), jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności, i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

W niniejszej sprawie istotnym jest zatem, czy zbywana nieruchomość jest nieruchomością mieszkalną, czy też niemieszkalną.

Z opisu sprawy wynika, że planuje Pan sprzedaż lokalu mieszkalnego.

W świetle przedstawionego we wniosku opisu sprawy oraz powołanych przepisów prawa stwierdzić należy, że przychód uzyskany ze sprzedaży po 31 grudnia 2025 r. wykorzystywanego w działalności gospodarczej lokalu mieszkalnego, zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie będzie stanowił przychodu ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej. Skutki podatkowe tej czynności należy więc ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i forma prawna ich nabycia.

Z treści wniosku wynika, że nabył Pan wraz z żoną przedmiotowy lokal mieszkalny w 2020 r.

Wobec powyższego wskazać należy, że planowane przez Pana odpłatne zbycie w latach 2026-2027 przedmiotowego lokalu mieszkalnego, nabytego przez Pan do wspólności majątkowej małżeńskiej w 2020 r., nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy przedstawionego przez Pana zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację indywidualną w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.), opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Należy wskazać, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie się różniło od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Pana w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego.

Wskazać należy, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, w związku z czym, niniejsza interpretacja dotyczy Pana jako osoby występującej z wnioskiem, nie wywiera natomiast skutku prawnego dla innych osób (Pana żony).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).