Jak spółdzielnie mieszkaniowe powinny rozliczać zakup i odsprzedaż mediów dla najemców

Kwestia wliczania opłat za media do podstawy opodatkowania z tytułu usługi najmu była przez wiele lat sporna. Ostatecznie w sprawie opłat za media wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości UE w wyroku z 16 kwietnia 2015 r. (sygn. C-42/14 Minister Finansów przeciwko Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w Warszawie). Choć Trybunał Sprawiedliwości stwierdził, że możliwe jest uznawanie opłat związanych z mediami za świadczenia odrębne i niezależne od usługi najmu nieruchomości, jednak wymieniony wyrok nie rozstrzygnął tej kwestii w sposób jednoznaczny. Zawiera on pewne wskazówki, w jakich okolicznościach media stanowią świadczenia odrębne od najmu, a w jakich - jego element. TSUE uznał, że media mogą stanowić świadczenie odrębne od umowy najmu m.in. wtedy, gdy najemca:

● ma możliwość wyboru świadczeniodawców lub sposobów korzystania z danych towarów lub usług,

● może decydować o swoim zużyciu wody, energii elektrycznej lub energii cieplnej, które może być stwierdzone poprzez założenie indywidualnych liczników i na tej podstawie fakturowane.

Przy spełnieniu tych warunków media są opodatkowane według stawek właściwych dla poszczególnych opłat, np. dostawa wody i odprowadzanie ścieków - według stawki 8%, dostawa energii cieplnej (c.o.) i elektrycznej - według stawki 23%.

Jeżeli natomiast najemca jest pozbawiony możliwości wyboru świadczeniodawców lub nie może decydować o zużyciu mediów, to opłata z tego tytułu wraz z czynszem za najem stanowi jedno świadczenie opodatkowane według stawki właściwej dla najmu.